Nicht der Stärkste überlebt, sondern der Anpassungsfähigste

Bis zuletzt blieb Mario Draghi seiner Linie treu, das muss man ihm lassen. Entgegen den bis vor einigen Jahren bestehenden Erwartungen der Wirtschaft und gegen alle kritischen Stimmen hielt er als EZB-Chef die Zinsen jahrelang auf einem historischen Tiefstand. Wie seine Nachfolgerin Christine Lagarde agieren wird, bleibt abzuwarten. Aber so wie sich die Lage darstellt, ist kein tiefgreifendes geldpolitisches Umlenken zu erwarten. Im Finanz- und Versicherungssektor sind die Unternehmen daher entsprechend gefordert. Es gilt, wie so oft, dass nicht der Größte oder Stärkste überlebt, sondern der Anpassungsfähigste. Die Süddeutsche Krankenversicherung (SDK) hat sich dies bereits vor einigen Jahren zu Herzen genommen und ihre Kapitalanlage auf das neue Marktumfeld ausgerichtet, denn die Interessen unserer Mitglieder nach bestmöglicher Beitragsstabilität sind für uns von zentraler Bedeutung.

Durch die Kooperation mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken erhoffen wir uns auch die Identifikation geeigneter Immobilien. Denn als Genossenschaften sind sie – wie wir als Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit (VVaG) auch – besonders nah an ihren Kunden, in ihrer jeweiligen Region tief verwurzelt und entsprechend gut vernetzt. Sollte ein Investment seitens der SDK zustande kommen, so streben wir an, die Fremdfinanzierung entsprechend über die Bank abzuwickeln, die uns auf das Objekt aufmerksam gemacht hat. Da wir zirka 45 bis 50 Prozent des Verkehrswertes fremdfinanzieren wollen, stellt dies eine echte Win-Win-Situation für beide Seiten dar. Wir streben bei der Finanzierung eine Laufzeit von zehn Jahren (in Einzelfällen sind auch 15 Jahre möglich) und eine Rückführung beziehungsweise Tilgung von zwei Prozent pro Jahr an.

Bei unseren bisherigen Immobilienkäufen haben wir bereits erfolgreich mit einigen Banken aus der genossenschaftlichen FinanzGruppe zusammengearbeitet, so zum Beispiel mit der DZ Hyp, der Raiffeisenbank Aschaffenburg, der Volksbank Bruchsal-Bretten, der Volksbank Neu-Ulm und einigen weiteren. Diese erfolgreiche Zusammenarbeit würden wir gerne fortsetzen und auf weitere Volksbanken und Raiffeisenbanken ausweiten. Sollten die Kreditgenossenschaften vor Ort in ihrem Geschäftsgebiet Immobilien kennen, die für uns als SDK eine geeignete Kapitalanlage darstellen, freut sich unsere Kapitalanlageabteilung über eine Nachricht an immobilien(at)sdk.de.

Derzeit investiert die SDK ausschließlich in Liegenschaften in Deutschland. Unser Augenmerk liegt dabei auf Städten und deren Metropolregionen, die eine positive wirtschaftliche und demografische Entwicklungsperspektive haben und über eine gute Infrastruktur verfügen. Daher setzen wir neben klassischen Metropolregionen wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main auch auf wachsende Universitätsstandorte und/oder B-Städte sowie weitere Standorte. Als Beispiele aus dem bayerischen Raum seien hier Nürnberg, Augsburg, Ingolstadt und Regensburg genannt.

Was die Nutzungsart der Immobilien angeht, so konzentrieren wir uns auf die Bereiche Wohnen und Gewerbe. Bei Letzterem setzen wir derzeit in erster Linie auf Bürogebäude. Auch mischgenutzte Wohn- und Geschäftshäuser sind relevant, sofern sie über eine entsprechend gute Lage und Mieterqualitäten verfügen. Im Bereich Wohnen streben wir neben Bestandsimmobilien auch Projektentwicklungen an, entweder als sogenannte Forward-Deals oder als Entwicklung in Eigenregie. Dementsprechend sind auch Grundstücke für uns von Interesse, wohingegen klassische Betreiberimmobilien, wie beispielsweise Hotels oder Pflegeimmobilien, aktuell nicht auf der Agenda stehen.

Bei Risikoklassen und Qualitäten sind – gerade mit Blick auf die angestrebte langfristige Haltedauer – ein gepflegter und technisch guter Zustand der Immobilie Grundvoraussetzung für eine Investition – eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objekts von mindestens 30 Jahren sollte gegeben sein. Ein weiterer wichtiger Faktor für eine nachhaltige Anlage: mittel- bis langfristige Mietvertragslaufzeiten und eine gute Mieterbonität. Denn wir streben einen langfristigen Haltehorizont von 30 bis 50 Jahren an. Auf eine qualitativ hochwertige Verwaltung und zufriedene Mieter legen wir daher großen Wert. Aus diesem Grund kümmern wir uns auch selbst um unsere Immobilien. Hierfür haben wir eigens eine neue Abteilung geschaffen. Das Asset Management sowie die Immobilienverwaltung erfolgen somit bei uns im Haus – abgesehen von der wohnungswirtschaftlichen Betreuung, die durch lokale Dienstleister erfolgt, die wir jedoch selbst auswählen und steuern.

Neben der Kooperation im Bereich der Fremdfinanzierung kommen für uns noch viele weitere Formen der Zusammenarbeit mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken bei unseren Investitionen im Immobilienmarkt infrage. So ist es beispielsweise denkbar, dass die Bank ein Projekt entwickelt, das die SDK nach Fertigstellung übernimmt beziehungsweise abkauft. Eine weitere Möglichkeit: Die SDK kauft ein geeignetes Grundstück, das Projekt wird im Auftrag der Bank und/oder weiterer Partner entwickelt. Natürlich sind auch Mietverhältnisse denkbar. Wenn also ein Mitglied der genossenschaftlichen FinanzGruppe neue Räumlichkeiten sucht, könnte die SDK eine entsprechende Immobilie erwerben und dann vermieten.
 
Kurzum: Neben der Finanzierung unserer Immobilienkäufe ist für uns eine Kooperation auf allen Ebenen denkbar und interessant. Letztlich zählen für uns, wie oben bereits beschrieben, Qualität und Nachhaltigkeit. Hierbei kann aus unserer Sicht die Zusammenarbeit der SDK mit den Volksbanken Raiffeisenbanken ein echtes Erfolgskonzept für alle Beteiligten werden.
 

Olaf Engemann ist Vorstand für Vertrieb und Marketing der Süddeutschen Krankenversicherung.

Kontakt zur Immobilienabteilung der SDK: immobilien(at)sdk.de

• Die Webseite der SDK