Neues aus dem Bauvertragsrecht

Im Frühjahr 2017 brachte der Gesetzgeber sein „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ auf den Weg. Es ist zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Entsprechende Änderungen wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) übernommen und sollen insbesondere für mehr Verbraucherschutz und Gerechtigkeit sorgen. Explizit wurden der Bauvertrag, der Verbraucherbauvertrag, der Architektenvertrag sowie der Bauträgervertrag neu geschaffen.

Die neuen Vorschriften betreffen alle Verträge des Bauwesens, die seit dem 1. Januar 2018 geschlossen wurden. Neben Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht dürften Neuerungen im Kaufrecht hinsichtlich der Mängelgewährleistung zwischen Handwerkern und Bauunternehmen einerseits sowie deren Lieferantenketten andererseits von Interesse sein. „Profil“ gibt eine Übersicht, was sich bei den einzelnen Verträgen ändert.

Erstmals wird die Begrifflichkeit des Bauvertrags im BGB klar definiert, da man sich bisher in der Praxis auch bei privaten Bauvorhaben mit einem Rückgriff auf die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) behalf.

Liegt ein neu definierter Bauvertrag vor, kann der Besteller mit seinem Anordnungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen den Vertragsinhalt (Bausoll) einseitig ändern. Darauf aufbauend wird das Recht des Unternehmers auf Vergütungsanpassung bei Vertragsänderungen festgelegt. Bei Verweigerung des Bestellers zur Abnahme des Werks unter Angabe von Mängeln, hat der Unternehmer Anspruch auf Protokollierung des Ist-Zustandes.

Aus der VOB/B wurde auch der Gedanke der Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung übernommen. Zuletzt bedarf die Kündigung des Bauvertrags zukünftig der Schriftform und die Bauhandwerkersicherung beziehungsweise der Anspruch auf Erteilung einer Sicherungshypothek wurde in das Kapitel Baurecht übernommen.

Um die Verbraucherschutzvorschriften auszuweiten, wurde die Definition des Verbraucherbauvertrags ausdrücklich mit in die Gesetzesnovelle aufgenommen. Neben Neubauten sollen davon nur erhebliche Umbaumaßnahmen des Verbrauchers erfasst sein. Der Unternehmer muss dem Verbraucher nun frühzeitig eine Baubeschreibung übergeben, die einen Katalog von Pflichtangaben enthalten muss. Ebenfalls werden gesetzliche Vorgaben zum Vertragsinhalt bestimmt, wie etwa eine vorvertragliche Baubeschreibung oder verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung beziehungsweise zur Dauer der Baumaßnahme. Dem Verbraucher steht darüber hinaus ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, wobei der Gesetzgeber eine Musterbelehrung zur Verfügung stellt.

Um die Verbraucher ohne eigenen Architekten besser zu schützen, wurde zuletzt das Recht auf Ausstellung und Herausgabe zentraler Planungsunterlagen eingeführt. Dies soll den Nachweis des Verbrauchers erleichtern, dass der Neubau auch den öffentlich rechtlichen Bauvorschriften entspricht.

Neben den genannten Bauverträgen erhält auch der Architekten- und Ingenieurvertrag durch die Gesetzesnovelle ein eigenes Sonderkapitel im BGB. Der Verbraucher soll mit der Festlegung von Planungs- sowie konkreten Leistungsphasen transparenter informiert und vor einer Kostenexplosion geschützt werden. Daher besteht für den Besteller zum Beispiel ein zweiwöchiges Sonderkündigungsrecht nach Vorlage der Planungsgrundlage (Zielfindungsphase). Doch auch die Planer (Architekten und Ingenieure) werden durch die Aufnahme des Anspruchs auf Teilabnahme besser geschützt.

Der Begriff des Bauträgervertrags ist ebenso neu, wobei grundsätzlich auf die Regelungen des Werkvertrags beziehungsweise Bauvertrags verwiesen wird. Ausgenommen sind beispielsweise jedoch die Regelungen der freien Kündigung des Bestellers, dessen Anordnungsrecht oder dessen Widerrufsrecht.

Aufgrund der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) wurde zudem die kaufrechtliche Mängelhaftung angepasst, was insbesondere für kleinere Handwerksbetriebe interessant ist. Wie bisher auch, hat der Unternehmer als Teil seiner gesetzlichen Nacherfüllungspflicht bei Mängeln die mit einem Aus- und Einbau des mangelhaften Produkts verbundenen Kosten gegenüber dem Käufer zu tragen. Andererseits kann er diese Kosten von seinen Lieferanten als Ersatz seiner Aufwendungen im Verhältnis zum Käufer verlangen. Damit können die Kosten bis zum letzten Lieferanten in der Kette übertragen werden, sofern der entsprechende Mangel bereits dort vorlag. Dazu müssen die Waren- und Dienstleistungsgenossenschaften ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) anpassen. Der Bereich Rechtsberatung des Genossenschaftsverbands Bayern (GVB), Allgemeine Rechtsfragen, stellt seinen Mitgliedern auf Anfrage Muster-AGB für das Waren- und Dienstleistungsgeschäft zur Verfügung.

Weitere Informationen zur Novelle des Bauvertragsrechts erhalten Verbandsmitglieder bei der GVB-Rechtsberatung unter recht(at)gv-bayern.de oder 089 / 2868-3700.

Stefan Jäger ist Syndikusrechtsanwalt beim Genossenschaftsverband Bayern.

• Weitere Informationen zum Mängelhaftungsrecht hat der Deutsche Raiffeisenverband (DRV) in einer Mitgliederinformation zusammengefasst