Bei der Maklerprovision gilt fortan halbe-halbe

• Ab dem 23. Dezember 2020 dürfen Immobilienmakler für die Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser nur noch Provision verlangen, wenn diese zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer übernommen wird.
• Außerdem bedürfen Maklerverträge nach Inkrafttreten der neuen Regeln zwingend der Textform. Der DG Verlag wird den Kreditgenossenschaften hierzu ein elektronisches Formular zur Verfügung stellen.
• Die Rechtsberatung des Genossenschaftsverband Bayerns unterstützt die bayerischen Volksbanken und Raiffeisenbanken gerne bei der Gestaltung der Maklerverträge.

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ werden die Paragrafen 656a bis 656d neu in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Sie regeln im Wesentlichen die Verteilung der Maklerprovision und sind ab 23. Dezember 2020 zu befolgen. Die neuen Regeln gelten nur für die Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser und auch nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Als Einfamilienhaus gilt nach der Gesetzesbegründung jedes Gebäude, das den Angehörigen eines Hausstands in erster Linie zu Wohnzwecken dient. Eine weitere Wohnung im gleichen Haus von untergeordneter Bedeutung (etwa eine Einliegerwohnung) macht dabei keinen Unterschied. Für Maklerverträge, die vor dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen werden, ändert sich nichts.

Zunächst sieht der neue § 656a BGB vor, dass ein Maklervertrag zur Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform bedarf. Das gilt auch für den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss. § 126b BGB definiert die Textform als „lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist“. Sie muss auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden, der geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Das kann zum Beispiel eine E-Mail sein, in der der Absender erklärt, mit den Vertragsbedingungen des Maklers einverstanden zu sein. Eine eigenhändige Unterschrift oder eine elektronische Signatur sind nicht notwendig.

Während mit dem Verkäufer ohnehin regelmäßig bereits ein Immobilienverkaufsauftrag oder Immobilienalleinauftrag abgeschlossen wird, kommen Maklerverträge mit dem Kaufinteressenten üblicherweise stillschweigend oder telefonisch zustande. Nach neuer Rechtslage wird dies nicht mehr möglich sein. Wird ein Maklervertrag in Zukunft nicht in Textform geschlossen, so ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig.

Wichtigste Neuregelung ist die gleiche Verteilung der Maklerkosten (§ 656c BGB). Lässt sich ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen und ist der Käufer ein Verbraucher, so müssen sich beide Parteien dazu verpflichten, den Maklerlohn zu gleichen Teilen zu bezahlen. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, so kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Erlässt der Makler einer Partei nachträglich die vereinbarte Provision, so ist auch die andere Partei nicht mehr zur Zahlung verpflichtet.

Damit soll erreicht werden, dass sich die Provisionszahlungspflicht der Beteiligten nicht danach richtet, welche Partei aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der allgemeinen Marktlage in der Position ist, die Maklerkosten auf die andere Partei abzuwälzen. Dies gilt auch für den Fall, dass keine sogenannte Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt, sondern dieser lediglich für eine Partei (also entweder für den Käufer oder den Verkäufer) tätig wird. Wird also die Partei ohne Vertrag zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, gilt die Vereinbarung nur, wenn die Partei, die den Vertrag mit dem Makler abgeschlossen hat, Maklerlohn in mindestens gleicher Höhe zahlt.

Beispiel: Eine Privatperson möchte ihr Einfamilienhaus verkaufen und vereinbart mit dem Makler eine Provision in Höhe von drei Prozent für den Fall, dass dieser die Immobilie erfolgreich vermittelt. Findet der Makler einen Käufer, der mit ihm keinen Maklervertrag abgeschlossen hat, so ist es nicht mehr möglich, die Zahlung der gesamten Provision auf den Käufer abzuwälzen, zum Beispiel durch eine Klausel im Kaufvertrag oder durch eine Freistellungsvereinbarung. Vielmehr bleibt für eine derartige Vereinbarung nur Raum, wenn der Verkäufer zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe (also bei diesem Beispiel 1,5 Prozent) verpflichtet bleibt. Darüber hinaus wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und er oder der Makler einen entsprechenden Nachweis hierüber erbracht hat.

Um künftig dem Textformerfordernis auch bei Maklervertragsabschlüssen mit Kaufinteressenten vollumfänglich entsprechen zu können, wird der DG Verlag den bayerischen Kreditgenossenschaften zeitnah ein elektronisches Formular zur Verfügung stellen. Darüber hinaus ist bei geplanter Doppeltätigkeit des Maklers bei der Provisionsvereinbarung mit dem ersten Vertragspartner (in der Regel dem Verkäufer) bereits heute zu berücksichtigen, dass im Falle des Zustandekommens eines Maklervertrags auch mit dem zweiten Vertragspartner (also meist dem Käufer) nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbart werden kann.

Stefan Kochanski ist Rechtsanwalt beim Genossenschaftsverband Bayern.

Die Rechtsberatung des Genossenschaftsverbands Bayern (GVB) unterstützt die Verbandsmitglieder gerne bei der vertraglichen Gestaltung oder sonstigen Fragen im Zusammenhang mit dem neuen Maklerrecht. Kontakt: recht(at)gv-bayern.de oder 089 / 2868-3730.

• Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Bundesgesetzblatt