VR Immobilienrente: Liquiditätslösung für Hausbesitzer

Bei vielen Eigenheimbesitzern ist ein Großteil des Vermögens in der Immobilie gebunden. Was ist jedoch, wenn sie liquide Mittel benötigen, um zum Beispiel die Rente aufzustocken, sich Wünsche zu erfüllen, das Haus umzubauen oder eine Pflegekraft zu finanzieren? Die VR Bank Starnberg-Herrsching-Landsberg bietet ihren Kunden deshalb in Kooperation mit der DZ Privatbank eine neue Finanzierungslösung an, die auf solche Fälle zugeschnitten ist: die VR Immobilienrente.

Sehr viele Menschen in Deutschland besitzen Immobilien, die lastenfrei sind. „Die eigene Immobilie ist gerade für die ältere Zielgruppe ein sehr emotionales Thema“, sagt Markus Stegmann, Leiter Bauen & Wohnen bei der Volksbank Raiffeisenbank Starnberg-Herrsching-Landsberg. „Wir haben festgestellt, dass viele Menschen nicht nur in ihrem Haus wohnen möchten – ihnen ist es auch wichtig, tatsächlich Eigentümer zu bleiben und alle Entscheidungen selbst zu treffen.“ Deshalb kommen Angebote wie Nießbrauch, Leibrenten mit Wohnrecht oder Teilverkäufe, die auf dem Markt angeboten werden, für viele nicht infrage.

Andererseits ist es für Menschen, die nicht mehr im Arbeitsleben stehen, oft schwierig, einen Bankkredit zu bekommen. In der Regel wird das laufende Einkommen als Grundlage für die Berechnung des kompletten Kapitaldiensts herangezogen. „Wir haben uns überlegt, ob das immer so sein muss – oder ob nicht auch das Kapital, das ja durch die Immobilie vorhanden ist, zur Rückzahlung verwendet werden kann“, sagt Cyrus Ahari, Generalbevollmächtigter bei der Volksbank Raiffeisenbank Starnberg-Herrsching-Landsberg. Daraus ist das Angebot VR Immobilienrente entstanden. „Hier arbeiten wir eng mit der DZ Privatbank zusammen. Wir sehen es als großen Vorteil, dass es in der genossenschaftlichen FinanzGruppe immer wieder neue Lösungsansätze gibt, von denen wir profitieren können. Dazu zählt auch die DZ Privatbank mit ihren flexiblen LuxCredit-Finanzierungsprodukten, die den Kern unseres Angebots bilden“, berichtet Stegmann.

Die Idee hinter der VR Immobilienrente: An den Eigentumsverhältnissen ändert sich nichts, die Immobilie wird nicht an die Bank oder Dritte verkauft – auch nicht anteilig. Vielmehr vergibt die DZ Privatbank unter der Garantie der Genossenschaftsbank einen regulären Kredit, der in der Regel bei einer Summe von maximal der Hälfte des Immobilienwerts liegt. Damit hat die Bank die Sicherheit, dass auch im Erbfall bei einem Verkauf der Immobilie genügend Mittel für die Rückzahlung vorhanden sind.

Konkret funktioniert das Modell so: Die VR Bank bürgt gegenüber dem Kunden für die Auszahlung der VR Immobilienrente. Dafür schließt sie mit diesem einen Avalkredit ab, der durch eine Grundschuld in Höhe des Kreditrahmens auf die Immobilie des Kunden besichert ist. Das eigentliche Darlehen vermittelt sie aber an die DZ Privatbank mit ihren LuxCredit-Finanzierungsprodukten weiter, an die der Kunde auch die Tilgungs- und Zinszahlungen leistet. Von der DZ Privatbank kommt auch der Kreditvertrag. Die VR Bank Starnberg-Herrsching-Landsberg wiederum haftet mit einer Globalgarantie für alle Verbindlichkeiten, die ihre Kunden bei der DZ Privatbank haben. Für die Vermittlung des Darlehens erhebt die VR Bank Starnberg-Herrsching-Landsberg eine fixe Zinsmarge, die vom Kunden bezahlt und über die DZ Privatbank abgerechnet wird.

Die VR Immobilienrente kann mit den LuxCredit-Finanzierungslösungen flexibel gestaltet werden. „Der Kunde kann den Kreditrahmen ähnlich wie bei einem Dispokredit nach Belieben ausschöpfen. Er muss also nicht alles auf einmal abrufen, wenn er das Geld nicht braucht. Lediglich die anfallenden Zinsen müssen regelmäßig bezahlt werden, um einen negativen Zinseszinseffekt zu vermeiden“, sagt Stegmann. Über die Tilgung kann der Kunde, abgestimmt auf seine Möglichkeiten und die eigene Zukunftsplanung, selbst bestimmen. Er kann einen festen monatlichen Betrag zurückzahlen, oder er leistet Einmalzahlungen, wann immer ihm das möglich ist – etwa wenn durch eine Erbschaft oder eine Lebensversicherung Mittel zugeflossen sind. Einmalzahlungen sind auch zusätzlich zu einer fixen Monatsrate möglich. Die überwiegende Mehrheit der Kunden entscheidet sich jedoch für die dritte Möglichkeit: überhaupt keine Tilgung leisten. Das bedeutet: Die gesamte Kreditsumme bleibt tilgungsfrei – der Kredit kann später von den Erben weitergeführt oder bei einem Verkauf des Hauses abgelöst werden. Ein Thema, das individuell mit den Kunden und ihren Erben besprochen und dokumentiert wird.

„Wir werden von den Kunden auch häufig gefragt, was geschieht, wenn sie irgendwann in betreutes Wohnen oder ein Pflegeheim ziehen“, berichtet Stegmann. Diese bleiben laut dem Starnberger Immobilienspezialisten trotzdem flexibel: „Wer die Immobilie dann ohnehin verkaufen möchte, zahlt den Kredit einfach zurück. Wird die Immobilie vermietet, können die Zinsen – und gegebenenfalls auch ein Teil der Tilgung – aus der erzielten Miete bedient werden.“

Gegenüber alternativen Modellen, die von Drittanbietern angeboten werden, bietet die VR Immobilienrente laut Stegmann zahlreiche Vorteile. „Weil der Kunde bei uns seine Immobilie vollständig behalten kann und nicht zum Teil oder ganz veräußern muss, muss auch kein Kaufvertrag mit all seinen Nebenkosten aufgesetzt werden. Dadurch spart sich der Kunde enorm viel Geld“, sagt Stegmann. Lediglich für den Grundschuldeintrag im Grundbuch fallen Kosten an. „Andere Anbieter wälzen außerdem die Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung sowie die Kaufnebenkosten vollständig auf den Eigentümer ab, auch wenn dieser nur einen Teil seiner Immobilie verkauft hat. Oder sie schalten für die Bewertung der Immobilie einen Makler ein, der ebenfalls seine Hand aufhält. Bei uns fällt das alles weg, weil der Kunde vollständiger Eigentümer seiner Immobilie bleibt“, betont Stegmann.

Auf dem Markt gibt es auch Unternehmen, die das Eigenheim komplett erwerben und dem bisherigen Eigentümer dafür ein Wohnrecht auf Lebenszeit sowie eine monatliche Rente einräumen. Laut Stegmann zahlt der Kunde auch bei diesen Modellen meistens drauf. „Die Anbieter berechnen in solchen Fällen in der Regel hohe Abschläge auf den Wert der Immobilie. So bleiben statt einer Million Euro Verkehrswert schnell nur noch 600.000 Euro übrig – abgesehen davon, dass der bisherige Besitzer die Rente nach Ertragsanteil versteuern muss und Verrentungsmodelle immer auch eine Wette auf den Tod sind“, sagt Stegmann.

Ebenfalls ein Hindernis bei anderen Unternehmen: Will der Kunde seine Immobilie später komplett verkaufen, um alle Verbindlichkeiten abzulösen, ist das meistens möglich. Das lassen sich manche Anbieter aber teuer bezahlen, indem sie eine Gebühr oder einen Anteil am Kaufpreis verlangen, berichtet Stegmann. Zudem sichern sich einige Anbieter gegen Verlustrisiken ab. „Sie vereinbaren zum Beispiel, dass sie bei einem späteren Verkauf der Immobilie oder einem Rückkauf auf jeden Fall die investierte Summe plus einen bestimmten Prozentsatz für eine angenommene Wertsteigerung erhalten. Bei Wertsteigerungen darüber hinaus wollen sie aber ebenfalls profitieren“, sagt Stegmann.

Bei der VR Immobilienrente hingegen sei es möglich, die Erbschaftsteuer zu optimieren, weil die Verbindlichkeit des Darlehens vom Immobilienwert abgezogen wird. „Hat die Immobilie einen Verkehrswert von einer Million Euro, bleiben für einen einzelnen Erben abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro noch 600.000 Euro, auf die er Erbschaftsteuer zahlen muss. Durch die Verbindlichkeit der VR Immobilienrente reduziert sich dieser Betrag nochmal. Das wäre dann eine ordentliche Steuerersparnis für den Erben“, gibt Stegmann ein Beispiel.

Die Reaktion auf dieses Angebot sei sehr gut, sagt Stegmann. „Das zeigt sich besonders daran, dass wir damit zahlreiche neue Kundinnen und Kunden gewinnen konnten.“ Das Angebot spreche sich schnell im Freundes- und Bekanntenkreis der eigenen Stammkundschaft herum. „Sie kommen dann ganz gezielt zu uns, weil sie von der VR Immobilienrente gehört haben. Es ist offenbar so, dass viele Menschen genau auf ein solches Angebot gewartet haben.“ Über das Thema Immobilie ergeben sich zudem zahlreiche Cross-Selling Möglichkeiten, die im Fünf-Seen-Land ebenfalls konsequent genutzt werden.

• Informationen zur VR Immobilienrente auf der Webseite der VR Bank Starnberg-Herrsching-Landsberg