Virtuelle Objektbesichtigung: Als wäre man vor Ort

In dieser Doppelhaushälfte in Reut lässt es sich aushalten. Ein gemütlicher Kachelofen sorgt im Wohn- und Esszimmer für Wärme, Erd- und Obergeschoss lassen sich entweder zusammen oder als zwei getrennte Wohneinheiten nutzen. Von der Terrasse geht der Blick – typisch für den Landkreis Rottal-Inn – auf die umliegenden Maisfelder, auch der nahegelegene Kirchturm des Dorfs ist zu sehen. Das ganze Anwesen wirkt gepflegt und bietet viel Platz für eine Familie mit Kindern.

Vermittelt wird die Immobilie von der VR-Bank Rottal-Inn. Wer sie sich ansehen will, muss dafür nicht nach Reut fahren. Stattdessen reicht ein Klick auf den Link in der Immobilienanzeige, und schon kann sich der Nutzer virtuell in der Doppelhaushälfte umsehen und von Raum zu Raum begeben, als wäre er selbst vor Ort. Weiße Pfeile markieren, wo es weiter geht und welche Räume digital noch betreten werden können. Ein Grundriss verdeutlicht dem Nutzer, wo er sich gerade befindet. Genauso wie die Innenräume lässt sich auch der Außenbereich virtuell abbilden. So sehen die Interessenten sofort, wie es in der Nachbarschaft aussieht oder wie dicht die umliegende Bebauung ist.

Michael Meier nutzt diese virtuellen 360 Grad-Rundgänge gerne. „Mit solchen dreidimensionalen Besichtigungstouren können wir uns von der Konkurrenz abgrenzen und als Profi-Immobilienmakler profilieren“, sagt der Vertriebsdirektor Immobilienvermittlung bei der VR-Bank Rottal-Inn. Das sei besonders in der Corona-Pandemie viel wert gewesen, als Immobilien begehrt, aber Besichtigungen nur schwer möglich waren.

Die 360-Grad-Rundgänge bieten den Kundinnen und Kunden und der Bank mehrere Vorteile, findet Meier:

• Die VR-Bank Rottal-Inn setzt die virtuellen Rundgänge vor allem bei Objekten ein, die viele Interessenten ansprechen oder die sehr hochwertig sind und deshalb nur für wenige Käufer infrage kommen. „So können wir den Interessentenkreis filtern, denn einen ganzen Reiterhof können sich nur wenige leisten, aber wer will, kann sich das Objekt online anschauen und davon träumen“, gibt Meier ein Beispiel.

• Potenziellen Käuferinnen und Käufern hilft die virtuelle Besichtigungsmöglichkeit schon im Vorfeld bei der Entscheidung, ob die Immobilie für sie in Frage kommt. Wenn es von vorneherein nicht passt, sehen sie von einer realen Besichtigung ab. Auch Menschen ohne wirkliche Kaufabsicht verlieren nach einem virtuellen Rundgang oft das Interesse, denn ihre Neugier ist schon befriedigt. Wenn es dagegen beim virtuellen Rundgang passt, kommen die Kunden mit einem positiven Eindruck zur realen Besichtigung. Das kommt auch der Bank und dem Verkäufer entgegen. „Viele haben dann innerlich schon gekauft“, sagt Meier. Deshalb seien die 360-Grad-Rundgänge auch für Verkäufer ein Mehrwert. Sie sehen ihre Immobilie positiv und qualitativ hochwertig dargestellt, ohne dass etwas beschönigt wird.

• Die Bank sorgt mit den 360-Grad-Rundgängen für Transparenz über den Zustand und die Lage der Immobilie. Das schaffe Vertrauen bei allen Beteiligten und vermeide böse Überraschungen beim Realitätscheck. Denn es ist für alle frustrierend, wenn falsche Erwartungen im Spiel sind. Es sei schon vorgekommen, dass jemand bei der Besichtigung gesagt habe, „wenn ich das gewusst hätte, wäre ich gar nicht gekommen“, berichtet Meier. „Wenn die Kunden zur Besichtigung vor Ort kommen und enttäuscht sind, ist es für alle Beteiligten schade um die Zeit. Deshalb bin ich ein Freund davon, möglichst viele Informationen im Vorfeld zu geben.“ Eine Vor-Ort-Besichtigung sei trotzdem durch nichts zu ersetzen. „Am Ende sieht der Käufer das Objekt ohnehin, deshalb wäre es kontraproduktiv, online oder im Exposé wichtige Informationen zurückzuhalten.“

Aus den genannten Gründen seien die 360-Grad-Rundgänge ein gutes Akquise-Instrument, um Käufer wie Verkäufer von den Leistungen der VR-Bank Rottal-Inn zu überzeugen. Grundsätzlich eignen sich solche 3D-Touren für alle Objekte, von der Wohnung über das Einfamilienhaus und die Gewerbeeinheit bis zum Baugrundstück.

Folgende virtuelle Rundgänge bietet die VR-Bank Rottal-Inn gerade an (Stand 1. Juni 2023). Die Links werden deaktiviert, sobald die Immobilie verkauft ist.

• https://app.immoviewer.com/portal/tour/2815595?accessKey=63c0
• https://app.immoviewer.com/portal/tour/2881024?accessKey=646c
• https://app.immoviewer.com/portal/tour/2743497?accessKey=6355
• https://app.immoviewer.com/portal/tour/2757182?accessKey=632d
• https://app.immoviewer.com/portal/tour/2911271?accessKey=6402

Die virtuellen Rundgänge erstellen Meier und sein Team selbst. „Bei schönen Häusern macht das echt Spaß“, sagt auch Andreas Straßer, stellvertretender Abteilungsleiter Immobilienvermittlung der VR-Bank Rottal-Inn. Das Kreditinstitut nutzt dafür die Plattform Immoviewer. Diese bietet eine eigene Anwendung zur Erstellung und Verwaltung der Immobilienrundgänge an. Außerdem werden die virtuellen Touren bei Bedarf automatisch auf Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen und die eigene Homepage hochgeladen und mit der richtigen Anzeige verknüpft. Die monatlichen Gebühren beginnen bei 49 Euro für fünf aktive Touren bei 24 Monaten Laufzeit und gehen bis zu 899 Euro für 250 aktive Touren.

Bei der Erstellung und Bearbeitung der virtuellen Rundgänge unterstützt Immoviewer auf der Webseite mit einem umfangreichen Frage-Antwort-Katalog. Auch zu den kompatiblen Kameras gibt es dort Informationen. Die VR-Bank Rottal-Inn verwendet Geräte der Marke Ricoh, die sich per Wlan mit der App auf dem Smartphone verbinden lassen. Die spezielle Fischaugen-Optik unterstützt die Erstellung der 3D-Aufnahmen. „Die Dinger sind nicht größer als eine Zigarettenschachtel. Der Umgang ist völlig unproblematisch“, sagt Meier. Dazu kommt ein Stativ, auf dem die Kamera montiert wird. Für Gartenaufnahmen verwendet Meier als Stativ-Ersatz gelegentlich auch einen Schirmständer mit Erdspieß. Damit steht die Kamera zum Beispiel auf unebenem Gelände und bei Wind stabiler und das Stativ verschmutzt nicht. Die Kosten für das Equipment sind absolut überschaubar, findet Meier. „Die Kamera kostet rund 300 Euro und das Stativ 50 Euro. Das war es schon“, sagt er. Die sechs Immobilienmakler der VR-Bank Rottal-Inn teilen sich zwei Kamera-Sets und kommen gut damit zurecht.

Bei den Rundgängen im Haus baut Meier die Kamera in der Raummitte auf und verbindet sie per Wlan mit der App auf seinem Smartphone. Damit lässt sich die Kamera steuern. Anschließend verlässt er den Raum und löst das Bild ferngesteuert aus. So verfährt er mit allen Räumen und Ansichten, die später in dem 360-Grad-Rundgang erscheinen sollen. Die Fotos werden in die Anwendung übertragen und lassen sich später auch auf dem Desktop bearbeiten. Die Datenmenge sei überschaubar und betrage pro Bild etwa vier Megabyte, sagt Meier. Der Immobilienmakler geht immer zwei Mal durch das Objekt, um die Bilder für das Exposé zu erstellen. Erst mit einer normalen Digitalkamera und dann nochmal mit der 360 Grad-Kamera. Den Zeitaufwand, um die 360 Grad-Fotos zu erstellen, schätzt Meier auf rund eine halbe Stunde, mehr sei es nicht.

Anschließend setzt eine Kollegin aus dem Backoffice die Bilder in der Immoviewer-Anwendung zu einem Rundgang zusammen und markiert mit den weißen Pfeilen die Räume und Ansichten, die besichtigt werden können. Auch auf den Grundrissen der Immobilie – für jedes Geschoss einen – werden die Kamerapositionen eingezeichnet. Diese können vom Nutzer direkt angesteuert werden. Zur Darstellung des Grundstücks und der Umgebung holt sich die VR-Bank Rottal-Inn Luftbilder aus dem digitalen BayernAtlas der Bayerischen Staatsregierung. Auch dort werden die Punkte markiert, wo die Nutzer in die virtuelle Rundtour einsteigen können. Alle Infopunkte lassen sich auch über eine Liste aufrufen, die mit den Grundrissen verknüpft ist. Pro Objekt kalkuliert Meier mit durchschnittlich einer Stunde für die Nachbearbeitung der Bilder, bis der digitale Rundgang fertig erstellt ist. „Wenn das mal eingespielt ist, geht es wirklich schnell“, sagt er.

Die VR-Bank Rottal-Inn veröffentlicht ihre Immobilienangebote auf der eigenen Webseite sowie auf den Portalen ImmobilienScout24, immowelt, immobilien.pnp.de (das Immobilienportal der Passauer Neuen Presse) sowie auf Kleinanzeigen. Der 360-Grad-Rundgang kann ganz einfach per Link auf das Immoviewer-Portal eingebunden werden. Dort gibt es auch eine Kontaktmöglichkeit zur VR-Bank Rottal-Inn, sodass die Nutzer bei Interesse sofort an der richtigen Stelle sind. Auch in den gedruckten Exposés veröffentlicht die VR-Bank Rottal-Inn den Link.

Wichtig ist Meier zu betonen, dass nichts ohne das Einverständnis der Verkäufer sowie gegebenenfalls der Mieter der Immobilie passiert. Deren Rechte auf Privatsphäre werden umfassend geschützt. „Wir halten uns an den Datenschutz. Verkäufer und Mieter müssen der Veröffentlichung der 360-Grad-Ansichten zustimmen. Wenn wir den Maklerauftrag erhalten, besprechen wir das Vorgehen. Dazu stimmen wir ab, welche Räume und Fotos veröffentlicht werden dürfen“, betont Meier. Zudem sei es möglich, die Rundgänge nur einem bestimmten Interessentenkreis zugänglich zu machen, indem zum Beispiel der Link nur in den gedruckten Exposés veröffentlicht wird, aber nicht im Internet.

Viele Eigentümer seien aber interessiert daran, ihre Immobilie digital begehbar zu machen. Denn das primäre Ziel der 360 Grad-Touren aus der Corona-Zeit, den Interessentenkreis zu filtern und die Anzahl der Vor-Ort-Besichtigungen möglichst klein zu halten, ist mittlerweile einem anderen Ansatz gewichen. „Der Markt hat sich auch bei uns komplett gedreht, die Immobilienanfragen sind deutlich zurückgegangen“, berichtet Meier. Nun sei das Ziel, mit den virtuellen Rundgängen viele potenzielle Käuferinnen und Käufer anzusprechen. „Da geht es auch ums Geld. Je mehr Interessenten es gibt, desto besser lässt sich der angesetzte Preis durchsetzen“, sagt Meier.

Davon hängt am Ende auch der Erlös der Bank ab. Denn seit Ende 2020 dürfen Immobilienmakler nur noch Provision verlangen, wenn diese zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer übernommen wird.  Gewährt die Bank einen Rabatt auf die Provision, profitieren davon beide Vertragsparteien. Zudem sei der Konkurrenzdruck hoch. „Viele Eigentümer wenden sich gar nicht mehr an einen Makler, sondern verkaufen ihre Immobilie direkt. Um noch an Aufträge zu kommen und die normale Provision durchzusetzen, müssen wir mit Leistung überzeugen“, sagt Meier. 360 Grad-Rundgänge können so ein Qualitätsmerkmal sein, um sich vom Wettbewerb abzuheben. Gerade bei Jüngeren sei das Interesse hoch, aber die Älteren zögen nach, hat Meier beobachtet. „Viele Menschen machen nichts lieber, als sich Immobilien anzusehen. Mit den 360-Grad-Rundgängen verschaffen wir uns ein positives Image. Wenn sie dann selbst Bedarf haben, erinnern sie sich vielleicht an uns“, hofft Meier.

• Das Immobilienportal der VR-Bank Rottal-Inn
• Die Webseite von Immoviewer