Aufgepasst bei Steuerfragen

Wenn Genossenschaften beim Erwerb von Immobilien steuerliche Risiken übersehen, kann dies bei der nächsten Betriebsprüfung schnell zu einem bösen Erwachen führen. Andererseits lässt sich die Steuerlast senken, wenn die Verträge geschickt gestaltet werden. Der Genossenschaftsverband Bayern (GVB) rät seinen Mitgliedern deshalb, vor der Vertragsunterzeichnung steuerrechtliche Fragen genau zu prüfen. Die Steuerberatung des GVB bietet ihre Unterstützung an und veranstaltet im Herbst dazu gemeinsam mit der Rechtsberatung des GVB ein Seminar (siehe Kasten). Auf welche Steuern sollten die Genossenschaften achten?

Viele Genossenschaftsbanken entwickeln eigene Immobilien und vermieten diese. Immobilien im Eigenbestand bedeuten aber auch völlig neue Verwaltungsaufgaben und zusätzliche Steuerpflichten für die Institute. Die Akademie Bayerischer Genossenschaften (ABG) veranstaltet dazu am 16. Oktober 2019 im Tagungszentrum Beilngries eine Fachtagung „(Wohn-) Immobilien im Eigenbestand von Genossenschaftsbanken“ für die bayerischen Volksbanken und Raiffeisenbanken. Juristen und Steuerberater des Genossenschaftsverbands Bayern (GVB) werden die Teilnehmer auf juristische und steuerliche Probleme aufmerksam machen und Lösungen aufzeigen. Eine Genossenschaftsbank wird aus der Praxis berichten. Weitere Informationen zur Fachtagung gibt es auf der Webseite der ABG. Fragen beantwortet Peter Wutzer von der ABG unter 08461 / 650-1365.

Investieren Genossenschaften in eine Immobilie, fällt in der Regel schon beim Kauf Grunderwerbsteuer an. Ihre Höhe richtet sich dabei nach dem Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet. Während es in Bayern und Sachsen nach wie vor 3,5 Prozent des Kaufpreises sind, erhöht sich der Steuersatz zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen oder Thüringen auf bis zu 6,5 Prozent.

Findige Investoren nutzen immer wieder verschiedene Modelle, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. So können zum Beispiel statt der Immobilie Anteile an einer Objekt-Gesellschaft erworben werden (Share-Deal). Wechseln nur 94,9 Prozent der Anteile den Eigentümer, lässt sich unter bestimmten Umständen die Grunderwerbsteuer vermeiden. Solche Modelle sind allerdings sehr mit Vorsicht zu genießen, da die Rechtslage extrem kompliziert ist und der Gesetzgeber gerade weitere Verschärfungen plant, um die Umgehung der Grunderwerbsteuer zu verhindern.

Aber auch beim Grundstückskauf mit anschließender Bebauung liegt die Tücke im Detail. Ist das Bebauungskonzept beim Kauf schon festgezurrt, dann unterliegt auch die Errichtung der Gebäude der Grunderwerbsteuer – unabhängig davon, ob das Bauunternehmen oder ein unabhängiger Dritter das Grundstück veräußert hat.

Umso wichtiger ist es, schon vor dem Abschluss des Kaufvertrags die steuerlichen Folgen zu bedenken. So empfiehlt es sich, die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden, Gebäude, Außenanlagen und gegebenenfalls Einrichtungsgegenstände im Kaufvertrag zu verankern, um im Nachhinein keine Diskussionen mit dem Fiskus zu haben. Eine zwischen den Vertragsparteien vorab vereinbarte Aufteilung ist im Regelfall auch für das Finanzamt bindend.

Damit steht dann auch schon die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung fest. Die im Herbst vergangenen Jahres kursierenden Pläne für eine erhöhte Abschreibung von Neubauten sind von der Politik nicht weiter verfolgt worden.

Investiert die Genossenschaft in die Instandhaltung der Immobilie, so ist zu beachten, dass auch diese eigentlich sofort abzugsfähigen Aufwendungen zu aktivieren sind, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Anschaffung entstehen und mehr als 15 Prozent der Anschaffungsosten des Gebäudes ausmachen. Besteht noch eine Rücklage aus dem Veräußerungsgewinn eines anderen Grundstücks (§ 6b Einkommensteuergesetz), so kann diese gegebenenfalls auf das neu erworbene Grundstück und Gebäude übertragen werden, um die Versteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden. In bestimmten Fällen ist dies sogar noch rückwirkend für ein Jahr möglich.

Die größten Risiken gibt es jedoch bei der Umsatzsteuer. So kann beim Erwerb eines vermieteten Gebäudes eine sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen. Der Erwerber tritt dann bei der Umsatzsteuer in die Fußstapfen des Verkäufers. Damit übernimmt er gegebenenfalls auch steuerliche Risiken wie zum Beispiel die Verpflichtung zur Vorsteuersteuerkorrektur bei einem Mieterwechsel.

Wurde beim Kauf oder der Erschließung (Herstellung) des Grundstücks die Vorsteuer geltend gemacht, so ist diese zeitanteilig dem Finanzamt zu erstatten, wenn die spätere Verwendung keine steuerpflichtige Vermietung zulässt. Selbst wenn in unzulässiger Weise eine steuerpflichtige Vermietung vereinbart und die Umsatzsteuer auch abgeführt wurde, kann das Finanzamt die Vorsteuer zurückfordern. Daher sind schon bei Abschluss des Mietvertrags entsprechende Klauseln zum Schutz des Vermieters zu vereinbaren, indem der Mieter garantiert, dass er zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist und dass er sich gegebenenfalls zu Schadensersatz verpflichtet.

Beim Erwerb und der Bewirtschaftung von Immobilien, die ganz oder teilweise gewerblich genutzt werden, besteht bei der Vorsteuer ein erhöhtes Risiko. Daher muss auch bei einer späteren Weitervermietung sichergestellt werden, dass alle involvierten Bereiche der Genossenschaft wie die Liegenschaftsverwaltung oder das Rechnungswesen über die steuerlichen Rahmenbedingungen im Bilde sind.

Der Genossenschaftsverband Bayern (GVB) bietet seinen Mitgliedern eine umfangreiche Beratung zu allen Steuerfragen an. Dazu gehören auch Investitionen in Immobilien. Kontakt: steuer(at)gv-bayern.de oder 089 / 2868-3800.

Sollte die Genossenschaft bereits beim Grundstückserwerb für die Umsatzsteuer optieren, so sollte ihr klar sein, dass diese in besagtem Fall nur dann zu keiner wirtschaftlichen Belastung führt, wenn die spätere Nutzung den vollständigen Vorsteuerabzug zulässt. Letztendlich liegt die Option zur Umsatzsteuer im Kaufvertrag immer im Interesse des Verkäufers. Im Übrigen wird die Umsatzsteuer dann vom Käufer direkt an sein Finanzamt überwiesen, da hier ein Fall des Übergangs der Steuerschuldnerschaft gemäß § 13b Umsatzsteuergesetz vorliegt.

Entscheidet sich die Genossenschaft dazu, das Gebäude selbst zu errichten, so ist bereits in den Plänen die spätere Nutzungsabsicht zu dokumentieren, um bereits bei den Baurechnungen die Vorsteuer abziehen zu können, sofern eine steuerpflichtige Vermietung geplant ist. Ändert sich diese Absicht später, so führt dies in der Folgezeit zu Korrekturen. Um hier Diskussionen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden, empfiehlt es sich, die entsprechenden Planungen sauber und verbindlich zu fixieren, zum Beispiel durch Vorstandsbeschlüsse.

Nicht zu vergessen ist die Bauabzugsteuer. Der Steuerabzug auf Bauleistungen ist bereits im Jahr 2002 eingeführt worden. Unternehmen sind dazu verpflichtet, bei Baurechnungen 15 Prozent des Betrags einzubehalten und direkt an das Finanzamt des Bauunternehmers zu überweisen, wenn dieser keine Freistellungsbescheinigung vorlegt. Wenn Genossenschaften dieser Verpflichtung nicht folgen, können sie vom Finanzamt in Haftung genommen werden, wenn der Bauunternehmer seinen steuerlichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Gegebenenfalls muss auch der Vorstand der Genossenschaft mit steuerstrafrechtlichen Konsequenzen rechnen.

Es gibt also viele Gründe für die Genossenschaften in Bayern, beim Erwerb von Immobilien steuerlichen Rat einzuholen – zum Beispiel von den Steuerexperten des GVB.