Die Bank als Bauherr

An einem sonnigen Donnerstag Mitte Februar führen die Vorstände der Raiffeisenbank Buch-Eching, Thomas Peter und Thomas Dax, durch die neue Ortsmitte von Tiefenbach. Das 5.000 Quadratmeter große Areal im Herzen der rund 4.000 Einwohnerinnen und Einwohner zählenden Gemeinde im Landkreis Landshut wurde im vergangenen September eingeweiht. Entstanden sind fünf mehrstöckige Gebäude mit 26 Wohnungen in unterschiedlichen Größen sowie mehreren Gewerbeeinheiten. Es gibt unter anderem ein Restaurant, eine Eisdiele, eine Apotheke, eine Allgemeinarztpraxis, einen Zahnarzt und eine SB-Geschäftsstelle der Raiffeisenbank. „Nun herrscht wieder richtig Leben im Ortszentrum“, sagt Vorstandsvorsitzender Peter.

Die Raiffeisenbank Buch-Eching zählt mit einer Bilanzsumme von rund 450 Millionen Euro und 70 Beschäftigten zu den kleineren VR-Banken. Dennoch hat das Kreditinstitute im Immobiliengeschäft Fuß gefasst. „Auch kleine Kreditinstitut können als Bauherr aktiv werden und auf diese Weise ein zusätzliches Geschäftsfeld erschließen“, bekräftigt Peter. Dazu brauche es qualitativ hochwertige Projekte, gute Kontakte zu den regionalen Entscheidungsträgern sowie persönliches Engagement. Beide Vorstände sind gleichzeitig Geschäftsführer der RBE Immobilien Projektierungs GmbH, die zu 100 Prozent der Raiffeisenbank Buch-Eching gehört und bei der neuen Mitte von Tiefenbach als Bauherr auftrat. „Auf diese Weise können wir die finanziellen und personellen Kapazitäten schlank halten. Gleichzeitig zieht die Doppel-Funktion naturgemäß einen hohen Arbeitsaufwand mit Terminen auch abends oder am Wochenende nach sich. Das muss man schon wollen“, sagt Dax.

Im Immobiliengeschäft ist die Raiffeisenbank Buch-Eching seit 2017 aktiv. Die Vorstände nennen dafür zwei Hauptgründe: Einerseits sollten zinsunabhängige Einnahmequellen generiert werden. Andererseits waren Synergie-Effekte das Ziel, da die Bank bereits zuvor beispielsweise Häuser und Wohnungen vermittelte und natürlich Kredite an Häuslebauer und -käufer ausreichte. 2021 hat das Kreditinstitut zusätzlich eine Hausverwaltung übernommen und eingegliedert. Diese verwaltet rund 3.000 Einheiten. „Wir haben unsere Wertschöpfungskette im Geschäftsfeld Immobilien seit 2017 deutlich erweitert und können unseren Kundinnen und Kunden mehr Leistungen anbieten als früher. Dadurch sind auch unsere Marktanteile in diesem Segment gestiegen“, betont Peter.

Um ihre Aktivitäten zu bündeln, hat sich die Raiffeisenbank Buch-Eching eine Konzern-Struktur gegeben. Das Kreditinstitut ist das Mutterunternehmen und unterhält zwei Tochtergesellschaften: Die bereits erwähnte RBE Immobilien Projektierungs GmbH sowie die RBE Immobilien Verwaltungs GmbH. Diese Struktur ergebe Sinn, da sich so die Haftungsrisiken besser managen lassen, betont Dax. Außerdem sei ein eigener Marktauftritt sinnvoll. „Bank ist Bank, Immobilie ist Immobilie. Da möchten wir in der Kommunikation nach außen nichts vermischen“, sagt der Vorstand.

Das erste Bauprojekt der Bank war die Errichtung eines Hauses für sechs Familien in Aich (Landkreis Freising) im Jahr 2017. „Wir haben uns bewusst für ein überschaubares Vorhaben entschieden, um Erfahrung zu sammeln. Dabei sind wir nach dem Motto learning by doing vorgegangen“, sagt Peter. Das zweite Projekt war bereits ambitionierter: Eine neue Siedlung mit 23 Einfamilienhäusern in Wörth an der Isar. Bei beiden Vorhaben arbeitete die Bank mit dem Generalunternehmen Kerscher Wohnbau aus Wörth an der Isar zusammen.

Der Bau der neuen Ortsmitte in Tiefenbach hob die Komplexität auf ein neues Level. Denn: „In Tiefenbach wurde rund zwei Jahrzehnte versucht, einen neues Ortszentrum zu schaffen. Aus verschiedenen Gründen ist das Vorhaben aber immer wieder gescheitert“, erklärt Peter. Die Gemeinde hatte jedoch bereits eine Planung aufgestellt sowie ein Nutzungskonzept verabschiedet. Als die Bank auf der Vertreterversammlung 2018 ihre zu diesem Zeitpunkt neugegründete Immobilientochter vorstellte, kamen die Vorstände mit Vertretern der Kommune ins Gespräch. „Wir haben uns dann erfolgreich um das Projekt beworben und sind mit der Durchführung beauftragt worden“, erklärt Peter.

Anschließend folgten zahlreiche Termine mit Gemeindevertretern, dem Generalunternehmer Kerscher Wohnbau, mehreren Baufirmen sowie Interessenten für die Gewerbeeinheiten und die Wohnungen. „Wir haben den Aufwand nicht gesondert erfasst, es war aber definitiv eine sehr intensive Zeit“, erzählt Dax. Da die Bank mit der Kommune einen Durchführungsvertrag abgeschlossen hatte, gab es detaillierte Vorgaben. Geregelt waren viele Punkte – von der Anzahl und Anordnung der Häuser bis hin zur Gestaltung der Außenfassade. Dafür mussten mehrere juristische und verwaltungsrechtliche Hürden in ganz unterschiedlichen Feldern wie Straßenbau, Kanalisation oder Brandschutz genommen werden. Eine weitere Herausforderung ergab sich durch den „Wunschzettel“, den die Menschen vor Ort eingereicht hatten. Die zentralen Anliegen der Bürger: Sie wünschten sich ein Restaurant, eine Allgemeinarztpraxis und eine Apotheke für die neue Mitte in Tiefenbach. Das gestaltete sich schwieriger als gedacht: Man habe mehrere erfolgslose Gespräche mit Medizinerinnen und Medizinern geführt, räumen die Bankvorstände ein. Letztlich konnten aber ein Allgemeinarzt, ein Apotheker und zusätzlich ein Zahnarzt gewonnen werden.

Der Bau lief größtenteils reibungslos, sodass die neue Ortsmitte im September 2022 eingeweiht werden konnte. Dazu kam Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger vorbei. In seiner Rede lobte er die Zusammenarbeit zwischen Kreditinstitut und Gemeinde. Es sei ein „Schmuckstück“ entstanden, betonte Aiwanger. Die Bankvorstände freuen sich über das Kompliment: „Wir sind froh, dass wir einen attraktiven Ortskern geschaffen haben. Natürlich schwingt da auch ein bisschen Stolz mit, wenn man etwa am Restaurant vorbeigeht und sieht, wie gut es angenommen wird“, sagt Peter. Zudem habe die Bank bewiesen, dass sie größere Bauprojekte realisieren kann. Dadurch habe man sich einen guten Namen gemacht.

Ist es angesichts der Zinswende und der Inflation weiterhin möglich, solche Projekte umzusetzen? Dax bekräftigt, dass es sich wirtschaftlich weiterhin rechnen würde. Gleichzeitig sei das Umfeld deutlich schwieriger geworden: „Wir spüren eine starke Zurückhaltung auf dem Immobilienmarkt. Das erschwert den Vertrieb ungemein. Wenn es früher zehn Interessenten für eine Wohnung gab, sind es heute vielleicht drei.“ Er gehe aber davon aus, dass sich die Situation am Immobilienmarkt mittelfristig verbessert und die Nachfrage wieder steigt. Nicht zuletzt, da der Landkreis Landshut eine Zuzugsregion sei und attraktiv für die Menschen bleibe.

Die Raiffeisenbank Buch-Eching hat sich vorgenommen, weiterhin jedes Jahr ein Bauprojekt zu realisieren. Ideale Projekte seien Wohnanlagen mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern sowie Doppelhaushälften. „Größere Projekte wie in Tiefenbach sind immer möglich, binden aber viele Kapazitäten. Wir wollen uns daher nicht übernehmen“, betont Peter. Welchen Ratschlag hat er für Volksbanken und Raiffeisenbanken, die als Bauherren aktiv werden möchten? „Ich empfehle, zunächst mit einem kleinen Projekt zu starten und Stück für Stück Erfahrung zu sammeln“, erklärt Peter. Wichtig sei zudem, sich auf einen hohen Arbeitsaufwand einzustellen. Bauprojekte seien dynamisch, Hürden gebe es immer wieder. „Wir sehen uns als Macher. Diese Mentalität muss man mitbringen, ansonsten geht einem auf dem Weg die Puste aus“, betont der Bankvorstand.

• Die Webseite der Raiffeisenbank Buch-Eching