Wie die Städte und Dörfer von morgen aussehen

• „Um den Immobiliensektor bis 2050 CO2-neutral zu gestalten, müssen wir den Fokus auf den Bestand richten und diesen mit klugen Strategien transformieren.“ (Thomas Auer, Professor für Gebäudetechnologie und klimagerechtes Bauen TU München)
• „Immer mehr Menschen zeigen Interesse an digitalen Anwendungen für die eigenen vier Wände. Deshalb setzen wir in Zukunft noch stärker auf das Thema Smart Home.“ (Peter Müller, Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau)
• „Fahrrad und ÖPNV sind die Verkehrsmittel von morgen, das Auto verliert seine Stellung. Dadurch können wir Städte völlig neu denken und Lärm, Emissionen, grauer Beton sowie Stau gehören der Vergangenheit an.“ (Stefan Carsten, Mobilitätsexperte)
• „Architekten setzen zunehmend auf das Prinzip Innen vor Außen und transformieren bestehende Gebäude für eine neue Zukunft. Wenn das gelingt, profitiert meist der ganze Ort von solchen Leuchtturmprojekten.“ (Christine Degenhart, Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer)

Dürfen die Menschen in Deutschland künftig noch Einfamilienhäuser bauen? Über diese Frage diskutiert ganz Deutschland, nachdem der Bezirksamtsleiter in Hamburg-Nord, Michael Werner-Boelz von den Grünen, verfügt hatte, dass in seinem Bezirk keine Einfamilienhäuser mehr genehmigt werden. Anton Hofreiter legte in einem Interview mit dem Magazin „Spiegel“ nach: „Einparteienhäuser verbrauchen viel Fläche, viele Baustoffe, viel Energie, sie sorgen für Zersiedelung und damit auch für noch mehr Verkehr“, betonte der Fraktionschef der Grünen im Bundestag.

Für seine Äußerungen erhielt der Politiker sowohl Kritik als auch Lob. Doch unabhängig davon, ob man seinen Aussagen zustimmt oder nicht, führt die Diskussion über das Einfamilienhaus zu weiteren Fragen: Wie wollen wir in Zukunft leben und wie müssen wir dafür bauen? Was für Trends gibt es aktuell im Wohnungsbau? Und welche Auswirkungen haben die Anstrengungen für mehr Klimaschutz und Nachhaltigkeit? Die Beantwortung dieser Fragen hat nicht nur Auswirkungen auf jeden einzelnen, sondern auch auf die Geschäftspolitik der bayerischen Volksbanken und Raiffeisenbanken: Einerseits in ihrer Funktion als Kreditpartner der Häuslebauer, andererseits in ihrer Rolle als Bauherren für eigene Projekte. „Profil“ hat mit Experten aus Forschung und Praxis darüber gesprochen, wie die Städte und Dörfer von morgen aussehen.

Thomas Auer ist Professor für Gebäudetechnologie und klimagerechtes Bauen an der TU München sowie Geschäftsführer von Transsolar Energietechnik. Das Büro Transsolar hat schon im kanadischen Winnipeg, der kältesten Großstadt der Welt, gebaut sowie Konzepte für die geplante Null-Emissions-Stadt Masdar City im Wüstenklima von Abu Dhabi erstellt. „Im Vergleich zu solchen Standorten leben wir in Deutschland in einem sehr privilegierten Klima“, bekräftigt Auer. In gut gebauten Häusern und Wohnungen lässt es sich den größten Teil des Jahres auch ohne Heizung und Klimaanlage gut aushalten – es reicht beispielsweise aus, wenn die Bewohner in Sommernächten die Fenster öffnen und frische Luft hineinlassen.

Ob das in Zukunft ausreicht? Auer ist skeptisch. Denn gerade die Städte werden im Sommer immer mehr zu Wärmeinseln, die sich tagsüber stark aufwärmen und abends nur leicht abkühlen. In München ist es in der Nacht bereits heute regelmäßig bis zu zehn Grad wärmer als im Umland. Wenn der Trend anhält, kaufen sich immer mehr Menschen Klimageräte oder rüsten ihre Wohnung mit Klimaanlagen nach. Das Problem: Die Geräte verbrauchen viel Energie und tragen Lärm, Wärme und Feuchte in die Umgebung. „Wir müssen also schleunigst die Nachttemperatur der Städte in den Griff bekommen“, sagt Auer. Eine Lösung: Da vor allem die Straßen nachts viel Wärme abgeben, müssten diese zurückgebaut werden. Zudem plädiert der Professor für mehr Grün- und Wasserflächen, da diese das Stadtklima positiv beeinflussen. Auer: „Eigentlich braucht jede Stadt einen Masterplan, wie sie das Problem in den kommenden Jahren angeht.“

Auch die Häuser sollten klimafester als heute sein und beispielsweise dazu beitragen, dass die Menschen weniger heizen und kühlen müssen. Bei Neubauten gehe das recht gut, betont Auer. Die viel größere Herausforderung sei es, bereits bestehende Gebäude auf die Zukunft vorzubereiten. Denn gemäß der Europäischen Carbon Roadmap soll bis 2050 der gesamte Immobilienbestand CO2-neutral sein, nach Prognosen stehen jedoch 80 Prozent der dann existierenden Gebäude bereits heute. „Wir müssen unseren Fokus mehr auf den Bestand richten und diesen klug transformieren – etwa durch Nachverdichten und/oder Nachrüsten“, sagt Auer.

Wie aber lässt sich der Bestand klimafest machen? „Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht – das hängt von vielen Faktoren wie den verwendeten Baumaterialien, dem Alter des Gebäudes oder der Lage ab“, betont Auer. Doch es gibt Tendenzen: Es lohne sich fast immer, das Dach sowie die unterste Wohnebene abzudämmen und alte Fenster gegen neue mit besserer Verglasung auszutauschen. Ein sogenanntes Wärmedämmverbundsystem hingegen, bei dem zusätzlich die ganze Fassade gedämmt wird, ist nicht immer sinnvoll. „Neben ästhetischen Aspekten entsteht gegebenenfalls auch nach wenigen Jahren Schimmel oder es bilden sich Pilze oder Algen.“ Ökologische Dämmstoffe haben eine bessere Bilanz, sind jedoch teurer. Ebenso lohnt es sich, auf neue Energiesysteme umzurüsten. Ein Beispiel sind Wärmepumpen, die idealerweise an PV-Anlagen gekoppelt sind und dadurch die CO2-Emmissionen erheblich senken. „Die Lösungsmöglichkeiten sind da, aber es wird eine riesige finanzielle und organisatorische Herausforderung, den Bestand umzuwandeln“, sagt Auer.

Gebäude fit für die Zukunft zu machen – mit diesem Thema setzt sich auch Peter Müller intensiv auseinander. Müller ist Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau, eines der großen integrierten Immobilienunternehmen in Deutschland mit Schwerpunkten in München und Hamburg. Für den gesamten Immobilienbestand – ein Portfolio im Wert von rund 3,1 Milliarden Euro – hat die Bayerische Hausbau jüngst mit einer CO2-Risikoanalyse begonnen. „Daraus lassen sich energetische und technologische Optimierungsvarianten ableiten, die wir sukzessive umsetzen – und dabei selbstverständlich die Mieter einbinden“, sagt Müller. Zudem hat sich das Unternehmen der „ECORE Initiative“ (ESG Circle of Real Estate) angeschlossen, die einen europäischen Nachhaltigkeitsstandard erarbeitet. Die Basis dafür liefert ein sogenanntes ESG-Scoring-Modell, das verlässliche Daten zum Verbrauch und der Beschaffenheit von Immobilien aufzeigt. „Das schafft einen guten Überblick, damit auch wir einen Beitrag leisten, die Klimaschutzziele umzusetzen“, sagt Müller.

Neben dem Bestand plant und baut das Unternehmen selbst Wohn- und Gewerbeobjekte. Aktuell entsteht unter der Federführung der Bayerischen Hausbau auf dem ehemaligen Gelände der Paulaner Brauerei am Nockherberg in München ein Wohnquartier für rund 3.500 Menschen. „Bei der Entwicklung waren uns viele Elemente wichtig, die unsere Quartiere lebenswert machen, beispielsweise städtebauliche Qualität, hochwertige und individuell gestaltete Architektur, weitläufiges Grün zum Erholen und eine umfassende Bürgerbeteiligung“, sagt Müller. Neu hinzugekommen sind vor allem Komponenten des digitalen Wohnens. Bei 320 Mietwohnungen im Komplex „Welfengarten“ etwa setzt das Unternehmen auf die Softwarelösung casavi. Darüber können sich die Mieter untereinander austauschen oder Dienstleistungen anfragen. Im Flur hängen zudem digitale Haustafeln, die über aktuelle Themen wie die Abfahrzeiten von Bus und Bahn informieren.

Bei den Einheiten Nockherberg Süd und Nord sind zudem sogenannte KNX-Netze verlegt. Diese schaffen die Grundlagen für Smart Home Anwendungen: Die Bewohner können die Rollläden, das Licht oder die Raumtemperatur flexibel per Bedienpanel oder Smartphone steuern. Um auch von unterwegs überprüfen zu können, ob es beispielsweise in die Wohnung reinregnet oder wer an der Haustüre klingelt, gibt es Sensoren in den Fensterrahmen oder eine Video-Sprechanlage, die aus der Ferne bedienbar ist. Müller: „Wir spüren ein großes Interesse am Thema Smart Home. Auch bei zukünftigen Projekten wollen wir darauf setzen und beispielsweise verstärkt Spezialisten hinzuziehen, die uns und unsere Planer dabei unterstützen, einen wirklichen Mehrwert für unserer Kunden zu generieren.“ Zudem möchte die Bayerische Hausbau in Zukunft noch nachhaltiger bauen als heute: „Neubauten und Klimaschutzziele in Einklang zu bringen, das ist die zukünftige Herausforderung der Branche. Wir machen uns deshalb intensiv darüber Gedanken, wie wir mit nachhaltigen Baumaterialien sowie effizienten Prozessen dazu beitragen, das in der Immobilie gebundene CO2 zu reduzieren“, sagt Müller.

Neben den Trends zu digitalen Anwendungen für die eigenen vier Wände und einem nachhaltigen Baustil beobachtet der Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau ein sich veränderndes Mobilitätsverhalten. Am Nockherberg stellt das Unternehmen deshalb Ladestationen für E-Autos oder Abstellplätze für Lastenräder zur Verfügung. „Nicht mehr alle Kunden verlangen nach einem Stellplatz für das Auto, stattdessen wird das Fahrrad immer wichtiger. Wir sollten deshalb gemeinsam mit der Politik und Verwaltung überlegen, ob die vorgeschriebenen Stellplatzschlüssel für Pkw noch zeitgemäß sind“, sagt Müller.

„Das Fahrrad passt zur heutigen Zeit, in der viele Menschen auf einen aktiven, gesunden und leisen Lebensstil setzen“, sagt auch der Mobilitätsexperte Stefan Carsten. Er hat lange Zeit den Automobilkonzern Daimler beraten, heute ist er unter anderem Mitglied im Expertenrat des Bundesinnenministeriums für Fragen zur Zukunft von Städten. Neben dem Fahrrad bescheinigt er vor allem dem Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) großes Potenzial. „Es gibt keine Zukunft ohne Bus, Bahn und Tram – ganz klar“, sagt er. Der Nahverkehr müsse jedoch deutlich attraktiver und flexibler werden. Beispiele gibt es genug: In Wien zahlen die Kunden durch das 365-Euro-Ticket nur einen Euro pro Tag, in Luxemburg kostet der Nahverkehr sogar nichts mehr.

Zudem fordert Carsten, dass sich der ÖPNV mit anderen Verkehrsmitteln vernetzt. In den Niederlanden stehen an zentralen Bahnstationen bereits heute Parkhäuser ausschließlich für Fahrräder. „In diesem Bereich haben wir massiven Nachholbedarf“, betont Carsten. Der Verlierer dieser Entwicklung ist das Auto, vor allem mit Verbrennungsmotor: „Es frisst Unmengen an Platz, steht die größte Zeit am Tag rum, verpestet die Luft und ist laut – kurzum: es trägt nicht zu attraktiven Städten bei“, sagt Carsten. Er beobachtet, dass der Gesetzgeber zunehmend Fakten schafft und beispielsweise Autospuren sowie Parkplätze streicht: „Das ist eine sehr interessante Entwicklung, weil Politik und Behörden damit die Mobilität verändern – durchaus auch gegen die gelebte Praxis vieler Menschen“, sagt Carsten.

Welche Auswirkungen haben diese Entwicklungen auf den Wohnungsbau? „Wir müssen Städte ganz neu denken“, sagt Carsten. Beispiele für entsprechende Initiativen gebe es jedoch vorwiegend im Ausland. Ein Beispiel ist Paris: Bürgermeisterin Anne Hidalgo hat jüngst erklärt, die französische Hauptstadt zur „Stadt der 15 Minuten“ umzubauen. Arbeit, Grünflächen, Restaurants, Verwaltung, Schulen und Kultur – alles soll in einer Viertelstunde erreichbar sein und zwar per Fahrrad oder zu Fuß. Dafür sollen 60.000 Parkplätze und zahlreiche Autospuren weichen. „Natürlich ist so ein Umbau teuer und langwierig, keine Frage. Aber das Beispiel Paris zeigt, dass ein Umbau geht, wenn der politische Wille da ist“, sagt Carsten.

Ein ähnliches Vorhaben im Bereich Neubau gibt es in der Seestadt Aspern: Im Osten von Wien entsteht ein Viertel, das bewusst keine Schlafstadt sein soll. Stattdessen gibt es ein Mix aus Wohn-, Gewerbe- und Freizeitflächen, im Mittelpunkt liegt ein künstlich angelegter See. „Das ist ein vorbildliches Modell für die Zukunft“, lobt Carsten. Das Einfamilienhaus spiele in so einem Konzept keine Rolle mehr: „Die negativen Aspekte sind nun einmal nicht von der Hand zu weisen – auch aus Mobilitätsgründen ist es schwierig, wenn wenige Menschen auf viel Fläche wohnen. Dann werden die Wege zu weit, um sie bequem mit dem Fuß oder per Rad zurückzulegen.“

Der Mobilitätsexperte hofft, dass die angestoßene Entwicklung weiter an Fahrt gewinnt. Dann entstehen zunehmend vernetzte Quartiere und Nachbarschaften, in denen die Menschen nicht ausschließlich schlafen, arbeiten oder einkaufen, sondern alles erledigen können. Großzügige Grünanlagen, Kinderspielplätze, Wasserlandschaften und Orte für Kunst sowie Kultur lockern die Viertel auf. Haltestellen von Bus und Bahn sind einfacher zu erreichen als das eigene Auto. „Auf diese Weise gehören Lärm, Emissionen, grauer Beton und Stau der Vergangenheit an“, hofft Carsten. Der Mobilitätsexperte räumt ein, dass die Überlegungen nicht eins zu eins auf den ländlichen Raum übertragbar seien. Doch auch dort beobachtet er innovative Ansätze. Ein Beispiel ist das Portal „mobilesdorf“ mit Car- und Bike-Sharing-Software für dünner besiedelte Regionen. „Solche und ähnliche Angebote brauchen ihre Zeit, aber immerhin ist damit ein erster Schritt getan“, sagt Carsten.

Im ländlichen Raum sind in den vergangenen Jahrzehnten viele Neubaugebiete an den Ortsrändern entstanden, die Dorfmitte verödet. Was lässt sich gegen den sogenannten „Donut-Effekt“ tun? „Unser Berufsstand legt zunehmend ein Augenmerk auf das Prinzip Innen vor Außen“, sagt Christine Degenhart, Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer. So würden viele Architekten bewusst auf Projekte setzen, in denen sie zum Beispiel alte Bauernhäuser entsprechend der heutigen Bedürfnisse umbauen und dadurch dem Ortskern neues Leben einhauchen. Keine leichte Aufgabe: „Auf der grünen Wiese zu bauen, ist meistens einfacher. Aber wenn ein komplexer Umbau gelingt, ist das häufig ein Gewinn für das ganze Dorf“, sagt Degenhart.

Ein in diesem Rahmen häufig gelobtes „Leuchtturmprojekt“ ist die „Bauhütte“ im niederbayerischen Perlesreut, ein ehemals leer stehendes und denkmalgeschütztes Gebäude, das nach aufwendiger Sanierung als Informations- und Begegnungszentrum dient und von den Menschen vor Ort gut angenommen wird. Dieses und weitere Projekte stellt die Bayerische Architektenkammer bei der jährlich stattfindenden Leistungsschau „Architektouren“ vor. „Auch 2020 hat der unabhängige Beirat wieder vorbildliche Projekte aus allen Einreichungen ausgewählt“, sagt Degenhart. Dazu zählt zum Beispiel die Umnutzung eines Gasthofs zum Bürogebäude, die Sanierung des Marktplatzes in Hirschau in der Oberpfalz oder den Umbau eines Schweinestalls in ein Wohnhaus. Beim letztgenannten Projekt setzte Architekt Tobias Hofmann auf den Holz-Massivbau – und liegt damit im Trend, wie Degenhart betont: „Als nachwachsender und energieeffizienter Baustoff wird Holz immer wichtiger – wenngleich auch andere Baustoffe weiterhin ihre Berechtigung haben.“

Ein weiterer Pluspunkt: Wer mit dem Bestand arbeitet, verbraucht keine neuen Flächen und stoppt den sogenannten „Flächenfraß“, also die Umwandlung von unverbrauchtem Land in Häuser, Straßen oder Gewerbe- und Industrieflächen. Gleichzeitig warnt Degenhart davor, jede Ausweitung zu verdammen: „Allein aus finanziellen Gründen müssen sich Kommunen damit auseinandersetzen, neue Baugebiete auszuweisen und dadurch Einnahmen zu generieren.“ Außerdem hat sie eine neue Lust aufs Land ausgemacht: Durch die Corona-Pandemie und die Möglichkeiten des mobilen Arbeitens würden immer mehr Leute mit dem Gedanken spielen, aus der Stadt weg zu ziehen. „Viele Architekten machen sich derzeit zu der Frage Gedanken, wie man gut von zuhause aus arbeiten kann – sowohl in der Stadt als auch auf dem Land“, sagt Degenhart.

Eine Lösung: Die vorhandene Fläche intelligent planen und dadurch Möglichkeiten schaffen, damit sich auch Menschen in Wohnungen mit vermeintlich geringer Fläche einen Arbeitsplatz einrichten können. Eine weitere Möglichkeit sind Gemeinschaftsflächen. Beispielsweise könnten in Mehrparteienhäusern oder Nachbarschaften jeweils Büroräume entstehen, die sich die Bewohner teilen. Das ist besonders für Städte interessant, doch auch auf dem Land sind solche Modelle denkbar, beispielsweise ein eigenes Haus mit Bürofläche in der Ortsmitte. Degenhart: „Durch diese Co-Working-Spaces rücken Arbeitsplatz und Wohnen zusammen, gleichzeitig vermeiden wir unnötigen Verkehr in die Städte.“ Die Architektenkammer unterstützt Bauherren dabei mit kostenfreien Erstberatungen zu den Themen Barrierefreiheit sowie Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, außerdem gibt es auf der Webseite eine Liste mit Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplanern in der Region.

Christine Degenhart ist gespannt, welche dieser Ideen sich langfristig durchsetzen werden. Um die Baukultur macht sie sich jedenfalls keine Sorgen: „Es ist doch schön, dass wir in Bayern nicht alles neu – quasi am Reißbrett – entwerfen, sondern mit der Substanz verantwortungsvoll umgehen. Dadurch entstehen moderne und zukunftsweisende Lösungen, die sich gegenseitig beeinflussen und damit Antworten auf die aktuellen und künftigen Herausforderungen geben.“